现场 | 林中：进一线城市未必是最好的选择

我认为未来的一线城市，大型企业一定会深根，还没有进来的中小企业进来的难度是很大的。我认为进一线未必是最好的选择。

林中：各位上午好，受主办方的委托，现在我为大家做一个汇报，主题是对回归一二线城市及房企策略的思考。

从未来几年中国房地产市场的情况来看，我们认为房地产进入了一个高位平台的振动期。虽然这个行业未来的外延增长速度在放慢，但是仍维持着十亿到十五亿平米的巨大交易量。2016年可能出现中国历史上最高的交易量，在这之前最高交易量出现在2013年，有13亿平方米，2015年则接近13亿，具体是12.8亿平方米。

目前来看，今年全球的交易量可能比15年提高10%左右，这意味着就2016年中国可能会触及到一个很高的交易量，也就是14亿平方米。我们预测顶部是15亿平方米。这个市场是一个非常大的市场，能够容纳足够多的开发商。所以，我们对中国市场五到十年的前景是非常看好的。

第一，GDP虽然从高速进入了中速，但其实中速也是很厉害的，因为我们的基数很大，所以中国的经济有韧性，有发展。

第二，是城市化。中国目前的城市化率，大概55%到56%，离70%的门槛还很远，而一个发达国家的城市化率基本是75%到80%。所以，从56%到70%，需要有十多年的时间。我认为中国的地产还有巨大的提升空间。中国大城市的发展受益于人口的流动，以及计划生育对未来市场的改善。开放二胎以后，我们做了一些调查后发现，一线城市中，基本上，富裕中产以上的愿意生二胎的比例高；二线城市中产阶级生二胎的比例高；三线城市的公务员生二胎的欲望很高，因为现在政策允许了，而且三四线城市的生活成本压力比较轻，他们说闲着也是闲着，还不如多生一个。

我们再看中国这一轮的变化。其实中国每一轮都有新的变化，包括现在的房地产行业也在发生一些深刻的变化。而这些新的变化，我们现在很清楚，其实就是上一轮的城市的分化，它从2012年开始。很多人在2012年并不明白，到了2014年、2015年就已经很明白了，中国的城市分化。

我认为未来城市还会进一步分化，主要城市的分化是由人口、财富、供求关系、政策和资源引起的。所以我们在研究布局城市的时候，就要研究中国人口的流动、中国人口的迁移以及中国人口的结构所产生的影响。目前来看，人口继续向一二线城市聚集。

吸引人口迁移主要有三个大因素，核心因素是经济因素，因为大家都能看提到经济的发展，很多人认为，一个地方的房价高了，人就不来了。其实不是，主要是看这个地方有没有发展前景。

从一线城市来看，我们认为一线城市未来几年人口的增速会变缓慢一点，但还会增长，除非现在国家改变对一线城市的政策。我们作为业内人士，一直在呼吁，呼吁我国未来的城市化应该越来越多地采用市场化的规律。

从其他发达国家的经验来看，首位城市占的人口比例是非常高的，比如东京、大阪与首尔这些城市。中国现在主要是控制一线城市的发展，所以才会出现很多的问题，比如所谓的大城市病，核心原因是我们的规划滞后于人口的增长。

如果理性地来判断，或者说不受限于城市发展政策，我认为上海楼盘与北京楼盘未来都是在五千万人口的大城市。所以就应该按五千万人口的大城市标准来做城市规划和布局，这样就不会出现很多道路规划与基础设施的规划滞后的开了一个。

二线城市未来几年的人口增速会加快，也将是人口迁入最多的地方。一般情况下，白领在一线城市工作几年后，有的会回流到二线城市。而三四线城市，除了东部沿海的城市以外，其他的人口都在持续地流出，特别明显的是中西部城市的三四线城市，流出比例非常高。所以，人口是向一二线城市集中的。

第二，财富也是向一二线城市聚集的。一个城市的房价高低，一个很重要的影响因素就是财富，财富因素很重要。为什么世界上金融中心的房子都是很贵的，因为这个地方的人均资产太大，在货币效应下不会有便宜的房子。我们发现，过去几年一线城市的人均存款余额增速是高于二线的，二线是高于三四线的，这意味着什么？意味着你在一线城市挣钱更容易，其次是二线。在三四线城市挣钱更困难，财富效应是更低的。民意的GDP增长，平均来看一线也是比较高的，二线高过三线。所以财富的效应是聚集。

比如深圳楼盘为什么最近这波行情领涨。你可以注意一下，

深圳的财富效应，特别是创业板的财富效应，而且深圳这一轮的投资者购房比重比较大，所以深圳这一轮在一线城市领涨。我们也看到一个指标，2015年深圳全市金融机构的存款，从2014年的四万多亿涨到了五万多亿。在2015年，深圳的存款超过了广州楼盘，在以前深圳都是比广州少的。

第三个是供求关系。大家会发现，一线城市基本上供求比较健康。一线城市的市场特点就是供应比较钢性，市场再好也没有办法增加很多的供应，因为一线城市的土地供给是有很多的问题。市场不好，加上原本的供应量也不是很多，它也不会少很多，一线城市的供求比的恶化与改变核心是需求弹性，需求弹性很大。从上海四月份与三月份的数据来看，二手房三月份成交了5.6万套，四月份成交了1.8万套左右，所以一线城市需求的变动弹性是非常大的。

二线城市目前来看是13.3个月，有些非常好的城市比如合肥楼盘、苏州楼盘、南京楼盘、南昌楼盘、武汉楼盘与郑州楼盘，基本上，小于九个月的供求比房价就开始涨了，小于六个月就涨很快了。相反，大连楼盘、长沙楼盘、沈阳这些地方，房价基本上没有什么变化，这些城市都在在放量，交易量在放大，供求比还是很大的。

三四线城市方面，除了个别城市，大多数三四线城市已经不能算三四线城市，比如深圳的郊区、广州的郊区，如佛山楼盘、惠州楼盘等，在那里不是本地人买，是深圳人在买。大部分的三四线城市，这一轮是没有涨的，都在放量，交易数量在放大。

所以，

从人口、财富、供求关系和政策来看，一二线城市的政策比较规范、透明，所以一线城市市场逐步进入了开发销售阶段的后期，新房的增量增速在放缓，开始进入二手房的时代，并逐步转向增加持有物业。持有物业和城市综合配套成为住宅开发很必要的补充，因为一线城市再过五到八年，就会从现在的开发销售过渡到经营持有。二线城市开发将持续快速发展，这是未来几年房地产开发企业的主战场。三四线城市，除了东部沿海的个别城市，将进入比较长的去库存阶段。

我们对一些国际性的大城市做了研究，把这些城市分为城市化、郊区化、逆城市化和再城市化。我们研究了纽约、东京、伦敦等等城市，比如纽约，从十九世纪中开始到二战之前，基本完成了城市化；二战以后便开始了郊区化，七十年代则开始了一个逆潮流，即逆城市化，而现在是再城市化。当然，欧美的城市都经历过这个过程，但是亚洲的城市，比如日本，就没有一个逆城市化的过程，就是城市化、郊区化、再城市化的过程，今后中国可能和日本很像。

目前中国的一线城市，在进入郊区化的阶段，二线城市是在城市化。不同阶段的城市会有不同的特征，不同阶段也给开发商带来不一样的机遇。比如在城市的快速发展阶段，也就是从城市化到郊区化的阶段，城市房价是快速增长的。在城市大拆大建的时候，往往房价上涨是很慢的，而在郊区化扩张的时候，郊区化的初期，增值潜力是最大的。

每一个阶段，开发商会都有不同的机会。从这个现象来看，从人口、财富、供求关系来看，大家都认为，一二线城市市场是比较好的，风险比较低。所以，大量开发商回归，但是回归一二线城市又会产生一个新的问题，这一轮有这一轮的风险，我认为这个风险就是一二线城市的土地泡沫。这时我们来看房企的策略选择，可能不同的房企有不一样的想法。

我认为不同的房企应该样有不一样的策略，最难选的是别人的战略，别人的战略并不一定合适自己。所以我跟很多行业者交流，我说一线城市看上去很好，但不一定适合你，因为一线城市目前的二手房交易量远超过新房，未来二手房是主导，也是市场的风向标。我们现在特别关注一线城市二手房的成交数据，因为我们认为一线城市二手房的成交数据是市场巨大的风向标，二手房市场是一对一的自由交易，很能够反映出市场的敏感度。

一线城市新房都是豪宅化，刚需的想买就只能买二手房。按昨天上海拍的地价，开发商如果还要有一点利润，就意味着房子要卖到七万以上，南桥的房子要卖到四万以上。我们大致计算过，开发商如果要有10%到12%的利润率，那么，高地价乘以2就是未来想卖的房价，当卖到这个价格的时候，上海的平均房价已经跟香港拉平。

香港在2015年最高峰的时候，平均房价是十万港币。我不讲最贵的，最贵的半山豪宅六七十万，没有指标意义。我们就说平均房价，是十万港币，这个十万港币跟我们的概念中的不一样，它指的是套的面积，而且港币和人民币还优有汇率差距，折合下来是八万一平米，我们认为我们的房价是香港的七折是没有风险的，当然不是现在，可能是十年，城市化接近70%以后。

如果按照现在的地价来看，这些地都出现的时候，上海的平均房价就一定要到七万了。因为现在上海的平均房价基本等于上海的外环到郊环的成交房价。从上个月的数据来看，上海的均价大概是两种版本，一个是3.6万，一个是4万，就跟现在上海外环到郊环、北京的五环到六环的情况差不多，但是这一轮地价也拍到了四万多，接近五万。

今后北京的开发商要从这里获取利润，意味着五环到六环，如大兴这里，未来房价会是八到九万。

所以一线城市出现土地市场泡沫，高价拿地的风险很大。每一轮市场都会出现看不懂的东西，所以对风险的判断是非常重要的。因为大家都认为一线城市过去土地买贵了，捂个两年，可能就出来了，但问题是，总有一轮可能不是这样，所以我们要判断未来一线城市的市场。我认为未来的一线城市，大型企业一定会深根，还没有进来的中小企业进来的难度是很大的。我认为进一线未必是最好的选择。

二线城市呢，对于上一轮的分化，我们现在已经发现了。但是我们没预估到的是，二线城市出现了分化，所以我们当时把二线城市当做一个群体，采用一种策略，但在现在把二线城市分为了三类：强、中、弱，不同的城市策略是不一样的。中小企业应该更加聚焦在几个二线城市上，我认为，争取局部的优势是很重要的。

上次碰到一个朋友，一年销售额五六十亿。他跟我说他进了四个国家，在中国则有二十几个城市。我私下跟他聊了一下，我说平均一个城市销售额两个亿，那你在这个城市是没有任何的竞争能力的。60亿规模的城市，你集中在一个二线城市发展，都不一定能做到前五，况且还分了这么多的城市。你在每个城市都没有优势资源，因为你没有很好的团队，你这个城市就卖两三亿，没有人来的。你不可能拿到很好的地，不可能拿到很便宜的资金，你在这个城市没有任何的竞争能力。所以中小企业总体规模小，但如果有集中优势的城市，是会具有很强的竞争力，因此中小企业应该争取做大当下城市的产能，或者做一个细分市场的领导者品牌。未来中国会有非常多的细分市场。

去年提到很多开发商的转型和创新，我认为不同的开发商其实有不同的选择，旭辉也会不断地进行创新。我昨天还接到一些地产朋友的电话，他们也开始做转型，他们觉得规模上不去，专业比不过我们，没有什么优势，所以他们就把房地产项目转让给我们，他们去转型创新做大健康，做比较新兴的行业。

开发商转型和创新面临着很大的困难，不容易成功，不容易做好。原因有三个，第一是抓不住新业务的核心商业逻辑。每一个业务能做成功，都是因为有它的核心商业逻辑，我们谈了非常多的创新型业务，也接触过非常多的创业者。发现几年以后回过来看那些不成功的创业，原因就是没有抓住核心的商业逻辑。只要有一个逻辑出错了或者没有考虑到，就算其他的讲得再好也没有用，因为你的假设很多。

第二，是开发商缺乏拥有企业家精神的人才，因为要转型和创新，所以需要的不是一般的人才，而是具有企业家精神的人才。

第三，内部创业几乎很难成功，因为它对能力的要求高、工作时间长、工资薪酬低。所以，让内部的人去搞创业，基本上失败的概率太大。

为什么呢？举个例子，我们当时收了一个上市公司的工厂，打算置换房地产进去，后来证监会不通过，我们就派人去管工厂。那时工厂一年利润三千万，平均一个人挣一万，如果一个工人的工资涨一万，就没有赚了。于是我就派我们地产人去管工厂，结果管理了半年就亏了三千万，最后就把那个上市公司的股权卖了。

“因为我们的人没有办法管，”那个老板跟我这么说。工厂是一分钱一分钱的抠，而开发商看的钱太大，几百万都不放在眼里，开发商大手大脚习惯了。我们派了职业经理人去工厂，工厂有三个食堂，员工食堂、干部食堂，老板接待客人的食堂，我们的人去吃干部食堂，就觉得那个饭菜吃不下，要吃老板接待客人食堂。此外，工厂说他们每周上班都是六天以上，我们是每周五天，中午还要回去，他们管不好。

其实，包括服务业、经营等这些细活在内的领域，如果在开发商内部派人去做，基本上死路一条，因为这些领域要求的能力比我们现在的人员能力高，工作时间更长，但给的工资更低，因为经营服务业不会暴利。

此外，内部的现有体系、机制与流程，不支持也不匹配创新业务。今年很多开发商在谈创新、谈转型，基本上说未来要用新人走新路，用新思维，要创新就是另起炉灶。我们现在所有的创新业务都是让这些人搬出办公楼，另外找地方去，从而打破现有体制的约束，建设新的体系，新的机制，新的激励薪酬模式。

以上报告给各位做参考，谢谢。

本文为旭辉集团董事长林中 城市观点论坛上海行发言整理 未经本人审阅