库存低位运行 供不应求格局持续

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40摄氏度的高温并没有阻挡人们的购房热情，在供应量增加的背景下，7月上海楼市成交量较二季度有所回升。土地市场的火爆局面让多数开发商对市场信心满满，近一年的供不应求态势继续保持。

8月新开盘数量将进一步减少，供求比进一步缩小。业内人士分析称，进入传统“金九银十”，市场或将迎来一波行情。

7月成交回暖

尽管天气炎热，但市场热情不减。上海中原数据显示，7月上中旬（7.1-7.19）上海新建商品住宅（剔除配套动迁房）成交面积69.68万平方米，比6月同期增长9.61%；均价35912元/平方米，比6月同期微幅下滑0.09%。市场成交热度不减，交易量同比增长的同时，价格基本保持平稳。

链家研究院指出，继第二季度成交量受政策因素影响出现回落后，7月沪新房市场成交全面增长，尤其是供应量在经过连续4周的下滑后终于回升，带动了成交的回升。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，尽管面临淡季压力，7月短期内仍显示出较好的交易状态，总体而言走出淡季不淡行情可能性非常高。

值得注意的是，在这波供应潮中，中高端项目入市十分积极，成交表现也十分抢眼，虽然房价涨幅较为明显，但仍受到市场追捧，受此结构性影响，近两周楼市成交均价表现十分坚挺，并且在短期内很难有明显回落。

上海仲量联行住宅部总监周静表示，近期上海楼市的明显特征是土地市场的升温。周浦、顾村、嘉定新城等地块纷纷拍出“”，楼板价已经高于周边二手房售价，“面粉贵过面包”的现象频出，间接推动了周边房价的上涨，也反应了开发商对上海楼市长期走势的乐观，开发商对于后续市场信心较足。

持续一年供不应求

“上海市场始终处于供不应求的状态，是房价不断上扬成交量坚挺的主要因素。今年上半年上海商品住宅供求比缩小至1:1.58，而这样的供小于求的态势已经维持了一年半。”同策咨询研究部研究经理许之静指出。

中国指数研究院数据显示，2016年上半年，商品住宅供应476.74万平方米，同比上升1.18%，处于近六年同期中间水平；其中一季度特别是1、2月份，供应量相对较低。进入二季度，供应量大幅增长，其中4、5月供应最多，均高于120万平方米。6月份商品住宅供应量再次回落，仅73.11万平方米，环比下降42.5.%，同比下降10.4%，处于近六年同期最低水平 。

截止到6月底，商品住宅可售面积为905.64万平方米，环比下降4.4%，与去年12月相比下降15.8%。除4月、5月新政影响导致成交大幅回落而形成库存明显增加外，库存整体呈下降趋势。以当前六个月平均销售速度125.89万平方米/月计算，当前出清周期为7.19个月，比上个月上升0.25个月，与去年12月相比下降0.16个月，出清周期仍处于较低水平。

持续近一年的供不应求态势并未扭转，8月上海新开盘数量将进一步减少。

据统计，8月有30个项目开盘，不过和7月开盘数相比，减少8个，环比下降26%。其中松江开盘数目最多，有6个项目准备入市。浦东有5个项目；宝山、嘉定、闵行各有3个项目。

相比一季度，二季度库存量明显上升，去化周期从一季度的6个月延长至8.5个月，去化周期的延长也消除了购房者的恐慌情绪，故沪上楼市也进入到了平稳期。值得注意的是，上海周边的项目近期动态比较明显，昆山吸引不少上海买家在当地置业，购买的主要动机以投资和养老为主。

下半年预计量升价稳

中国社科院发布的《中国住房2016中期报告》预测，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会进入一个短期调整期。市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧，货币政策对房地产的刺激动力正在减弱。这种情况的出现在于热点城市的房价过高，一般民众根本无力进入市场。

第一太平戴维斯预计，年内上海楼市限购等调控政策仍将延续。“沪九条”对楼市情绪影响开始淡出，加之近期市场供应相对充足，预计下半年楼市成交量将逐渐回升。当前“面粉”已然贵过“面包”，开发商须将项目精准定位或开发高端产品以获利，因此未来将使房价面临上行压力，同时也对购房者的支付能力进一步提出了挑战。

国家统计局前不久公布的70个大中城市房价指数显示，6月上海延续了前期上涨态势，新建商品住宅价格指数环比上涨2.4%。

继第二季度成交量放缓之后，上海住宅市场成交量有望于2016年下半年反弹。高力国际方面指出，新增供应或将因发展商为9及10月份传统销售旺季筹备，而与2015年下半年持平（约700万平方米）。受高端住宅成交所支撑，上海住宅物业市场成交均价有望攀升。

仲量联行预计，紧缩政策下价格预计将保持稳定。上海购房政策预计保持紧缩，因此整体市场和高端市场的成交量将在2016余下的时间里处于较低水平。尽管库存可能会在年末大幅度上升，但是上海强劲的市场基础意味着房价不大可能出现回调。

责任编辑：郭天添JN961